PATRIM - Fiscalité de la SCI

 

La valeur des parts sociales d'une SCI

La valeur des parts est inférieure à celle des immeubles, on parle de décote d'illiquidité

La valeur des parts sociales d'une SCI est toujours inférieure à celle des immeubles qu'elle détient. Dans les SCI familiales, une décote d'au moins 10 % est admise pour tenir compte du fait qu'il n'existe pas de marché de vente des parts sociales, et que la clause d'agrément généralement incluse dans les statuts restreint la libre disposition de leurs parts par les associés. Elle peut grimper à 15 % ou 20 % pour les associés minoritaires dont les pouvoirs au sein de la SCI sont limités. L'application de ces décotes est évidemment très avantageuse en cas de transmission des parts sociales par donation ou succession, car elles permettent de réduire sensiblement les droits à payer au fisc.

L'mputation des dettes de la SCI

Il est également moins coûteux de transmettre un immeuble acquis à crédit via une SCI qu'en direct. Avec une SCI, la donation des parts sociales sera taxée uniquement sur la valeur de l'actif diminuée du montant de l'emprunt restant à rembourser. Sans la SCI, le contrat de prêt imposera de rembourser la banque intégralement avant de donner le bien qu'elle a financé, de sorte que les droits de donation seront calculés sur sa valeur brute.

Activité civile vs activité commerciale

Une société est civile quand elle a un objet civil et qu’elle n’est pas commerciale :

- ni par sa forme (EURL, SARL, SAS, SA...) ;

- ni par sa nature (coopérative) ;

- ni par son objet.

C. civ., art. 1845, al. 2

Distinguer plan juridique et plan fiscal

Une activité civile au plan juridique peut être considérée comme activité commerciale au plan fiscal. Par exemple, la location en meublé est une activité civile au plan juridique mais considérée comme commerciale au plan fiscal.

Au plan juridique, la société civile ne peut passer aucun acte commercial. Au plan fiscal, la société civile peut exercer une activité commerciale.

La location meublée

La fourniture du logement constitue une activité civile. La fourniture de meubles et de services significatifs constitue une activité commerciale.

La location saisonnière est une forme spécifique de location meublée.

la location touristique est elle une activité commerciale ?

La Cour de cassation, dans son arrêt du 25 janvier 2024, a clarifié cette question en décidant qu'une activité de location saisonnière touristique, dénuée de prestations de services accessoires significatives, doit être qualifiée de civile et non de commerciale.

La location meublée est en principe une activité civile. Elle devient une activité commerciale lorsque les services fournis aux clients sont significatifs.